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香港四大家族二代上位 恒基夺下北京准10万+地王

2019-05-29 09:42:30 来源: 地产壹线 举报
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土地市场向来不缺意外:纯商品房宅地仅24轮就成交;港资爆冷战胜内资。

文 | 张心梦

“低迷”成为很长一段时间里北京土地市场的主旋律。

不过,5月28日下午,北京出让的一宗孙河不限价不限面积地块,着实给市场打了一剂兴奋剂。

战胜了呼声很高的中海、首开、保利等诸多央企,最终黑马港资恒基经历24轮以30.2亿元,溢价23.3%夺得孙河地块,楼面价为6.9万元,业内预计项目未来售价将在10万左右。

“周边是龙湖、首开、首创、泰禾开发商云集的地方,项目是最具代表性的高端产品,如果说北京是品牌开发商的门槛,那孙河就是他们的修罗场。”谈到孙河在北京市场地位时,一位北京房企投资人士说到。

在房企手中充斥着各种限竞房、共有产权房的“鸡肋库存”之际,一块不限价、不限面积的商品宅地除了补货之外,对于团队打造、品牌价值提升也颇具意义。

值得一提的是,此前北京市规划和自然资源委员会举办的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会上,今年推出的不限价地块达4宗,而去年全年仅成交一宗不限价地块,可以看出,今年以来北京不限价地块供应量明显增加,这也是北京土地市场2019年的一个重要转变。

京城久违纯商品房住宅用地

今日出让的孙河地块,挂牌出让起始价就达到24.49亿元,起始楼面价5.64万/平,容积率1.1,土地面积3.94万平方米,建筑控制规模4.34万平方米,建筑控高为18米,可以推测是一宗低密宜居地块,但开发商如果想打造纯别墅区还是有一定困难。

另外,项目未来售价是否能让开发商做到至少“盈亏平衡”还是个未知数。

和硕机构首席分析师郭毅表示,孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺,合院产品的整套均价批到了8.6万,由此大致可以看出住建部门对区域价格的接受上限。与之相比,只给孙河新地王留出了1.6万的空间。

2011年,孙河在政府的规划下打造为低密度别墅区,是北京首个政府规划建设的低密度区域。此次出让的地块是孙河区域仅剩的两宗住宅用地,另一宗是住宅混合用地。

由于北京高端项目土地的稀缺,孙河板块成为开发商们竞逐的猎场,地价也持续升温。从2012年龙湖以2万/平方米的楼面价拿下孙河第一块地后,孙河板块地价一路攀高,甚至在2015年9月被保利首开联合体推至8.5万/平方米。即使在限竞房时代,孙河区域新房的限价也基本在6-7万。

因此,作为北京推出的一宗不限价、不限面积的纯商品房用地一经挂牌就被业内认为将引发一轮大战,尤其在经历过去相当长一段“国企兜底土拍”之后,此次孙河地块吸引的开发商有央企、民企、港资甚至还有险资,包括恒基、昆泰、平安、中海、首创+招商、龙湖、华润+中粮、碧桂园、保利、首开。

值得一提的是,最近的土地市场升温并不是北京一城现象,中原地产首席分析师张大伟指出一线城市挂牌土地明显上涨,多年卖地都非常谨慎的深圳,年内首次挂牌将在6月24日出让5宗居住用地,起始总价154亿。

中原地产研究中心数据显示,5月以来,40个一二线城市的住宅土地供应合计增加挂牌516宗地块,这些地块的合计起价高达2844亿,对比2018年5月同期上涨了123%。环比也上涨了20%。

在北京土地市场长期被限竞房,共产房垄断的背景下,商品房几乎快要成为绝版。

诸葛找房数据显示,2018年北京共成交72宗土地,成交额1682.9亿元,土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平,呈明显下降的趋势。其中住宅用地成交52宗,成交规划建筑面积624.48万平方米,住宅用地成交宗数同比2017年下跌27%,处于历史低位。

进入2019年北京土地市场成交仍较“低温”,除2019年1月、2月分别集中成交13宗及9宗地块外,仅4月成交了一宗住宅用地。

并且根据政府公布信息,今年土地供应紧缺状况将得到缓解。

此前北京土地推介会信息显示,5-6月拟陆续推出42宗住宅用地。截至到5月份北京土地市场已挂牌26宗住宅用地,若此次42宗住宅用地按计划顺利入市,北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块,远高于历史同期水平,同比2018年,土地宗数同比上涨162%。

“港资”恒基意外夺地

?“李氏二代”上位要扩张?

相比首开、中海、龙湖等众多在北京深耕多年的房企,恒基此次堪称“黑马”。

与本土房企积极扩大市场不一样的是,港资房企近年征战内地却稍显保守和谨慎。近年,长实集团、恒基地产、九龙仓在内地市场的销售业绩均出现较大下滑,与内地房企销售节节攀升形成明显反差。

2018年以来,恒基拿地特点是更倾向于抱团发展。回顾其拿地历史,旭辉、九龙仓、奥园都曾经是其联合拿地伙伴。

值得注意的是,就在昨日晚间,恒基地产公告称由于年事已高,李兆基博士将退任公司主席兼总经理的职务,以及提名委员会及薪酬委员会成员一职,并继续留任为公司执行董事,为集团服务。

李兆基两个儿子李家杰及李家诚(两者均为公司执行董事及副主席)获委任为公司联席主席兼总经理,以及提名委员会及薪酬委员会成员。

有媒体对此评论到,李兆基的退任,在一定程度上,宣示着香港正在告别“四大天王”的时代。

上世纪90年代之后,恒基地产投放了大量资源于中国内地,以拓展集团的内地房地产开发业务。恒基地产在北京、上海及广州等内地主要城市打造了多个地标式商业及住宅项目,如北京环球金融中心及上海恒基名人商业大厦等。

不过,从2014年开始,随着国内房地产开发企业的崛起,香港房地产企业在内地的市场份额一路缩减。

恒基地产数据显示,2018年该公司在内地的土地储备约为3204万平方尺,而2014至2017年,恒基在内地的土地储备中自占楼面面积分别为1.36亿平方尺、1.27亿平方尺、1.01亿平方尺、3500万平方尺,可以看出收缩非常迅速。

不过对于此次“黑马”恒基夺得孙河地块,张大伟认为,相对于其他开发商,港资在现金流和融资能力上,略胜一筹。同时举牌没有想象中激烈也从侧面反映出内资房企“有心杀贼,无力回天”的资金状况。

·END·

金璐 本文来源:地产壹线 责任编辑:金璐_ly009
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