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亏损!亏损!亏损! 开发商挥泪“斩”长租公寓

2019-05-21 09:33:34 来源: 地产壹线 举报
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第一家剥离长租公寓业务的上市房企出现了,第二家还会远吗?

文 | 李莉

“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

对长租公寓,SOHO中国董事长潘石屹一直不看好,这个在中国当了多年“包租公”的商人认为,这个生意就是亏的!“我们做了20多年房地产,反复算这个帐,生意一定要能算得过来帐才可以做。”

几天前,一家上市房企也算了算账,决定把长租公寓业务剥离出去,原因是——亏损。

从火热的行业新风口,到去年以来,上海寓见公寓、杭州鼎家公寓、北京昊园恒业等大体量长租公寓持续爆雷,长租公寓行业短短几年经历了高价抢房、租金贷、甲醛门、爆仓的“过山车式“发展,经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙,长租公寓终究要归于理性。

第一家因亏损而选择剥离长租公寓业务的上市房企出现,折射出这个行业已走到十字路口。

未来两年将持续亏损

朗诗挥刀“斩”长租公寓业务

2019年5月13日,朗诗集团公告称,旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团,预计所得款项净额约为9.81亿元。

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对此,朗诗方面在公告中解释称,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离后,可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

地产壹线(house_163)了解到,朗诗之所以选择剥离长租公寓业务,一方面是因为其还在持续亏损期还需培育,另外一方面主要还是与其公司总体业绩及股价估值有关。

“我们把很多创新的业务,像长租公寓、养老、物业,甚至海外的业务全部都装到了上市公司业务范围里面,这使得整个资本市场对我们的公司理解不是非常的充分,由于业务太过多元,所以使得市场估值不是很高。”

朗诗董事长田明表示,要让市场来理解朗诗的地产业务需要一个沟通的过程,这是朗诗之前所犯的一个错误,这个错误主要是由于他们对资本市场不够了解导致的。

虽然朗诗方面认为此次对长租公寓业务的剥离只是集团内部的业务调整,但从另外的角度来说,预计未来两年将持续亏损的朗诗寓的确已经开始影响到公司业绩,为了公司总体业绩及估值,朗诗最终还是选择了剥离。

房企为什么做长租公寓?

赚不赚钱?如何才能赚钱?

自2014年,长租公寓YOU+获得雷军旗下的顺为资本的A轮融资以来,长租公寓成了“风口上的猪”。

包括万科、龙湖、旭辉等传统房企都建立起自己的长租公寓品牌;数据显示,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。中介系的自如、相寓也发展迅猛。

但实际上,长租公寓的盈利问题一直备受争议。旭辉领寓国际社区联合创始人兼顾问高杰透露“很多企业都没有实现盈利。”

对此,同策研究员首席分析师张宏伟认为,这些房企其实并不指望长租公寓来赚钱,看中的是借长租公寓开发租赁业务,并通过租赁运营,为持有资产保值增值。

另一方面,从人口和宏观经济的角度讲,城市化进程带来的巨大人口红利鼓舞着长租公寓行业的发展,其相应的市场规模将达到万亿元级别。

链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。如此巨大的市场前景,自然不乏入局者。

但从回报率与运营成本方面来看,长租公寓确实不赚钱,其回报率仅在1%-2%之间,甚至还比不上普通的银行定期存款。

对此,有业内人士认为,长租公寓的发展其实是大势所趋。这主要是由于近两年,随着房价上涨,二手房买卖交易呈波动下降趋势,而租赁交易呈波动上涨,与此同时,政策向长租公寓的倾斜也愈加明显。因此,对于很多企业来说他们赚的不是眼下的钱,而是未来。

从目前的情况来看,虽然长租公寓市场主要围绕“轻资产”和“重资产”进行,但却也划分成了多个不同的运营及盈利模式。

1、“租金差模式”?

“租金差模式”可以说是整个长租公寓市场最原始的盈利模式,主要依靠租金差来赚取利润。在这其中最典型的是很多房企及品牌长租公寓旗下的高端项目,如旭辉、万科、招商、龙湖、朗诗、阳光城、融创、魔方、优帕克等。在这一过程中,项目方以较低价格买入或者长期租赁某一具体的项目,再通过改建与运营租赁出较高租金。如上海融创香溢花城,其租金定位在每月20000元以上。

2、运营输出

如果说“租金差模式”是长租公寓1.0模式,那运营输出则可称为2.0模式。2019年4月18日,魔方生活开启“城市合伙人计划”,主要为针对小B端的托管业务。

2019年4月25日,旭辉领寓宣布与上海首块100%自持租赁地块张江项目达成合作。在此之前,张江项目采取了市场化的公开招标方式寻找合作伙伴,最终旭辉领寓中选。

从这两起案例来看,无论是针对小B端的托管业务的魔方,还是与上海首块100%自持租赁地块张江项目达成合作的旭辉领寓,更多的是依靠自身的运营输出,以服务能力赚取利润,在这过程中不仅可以推动其品牌规模化的发展,也可以通过风险共担促进项目稳定运营。

3、增值服务

2018年底,魔方首推“公寓+”战略,把公寓定义为线下流量入口,以住宿产品为核心,运用互联网平台整合各类生活服务资源,如+办公、+健身、+出行、+金融等,并依靠这些增值服务来赚取更多的利润。

这一模式在长租公寓领寓虽新,但事实上在物业服务领寓早在2013年彩生活就已经开始做了,在当时彩生活搭建了一个线上平台,并向同行业内的合作伙伴进行输出,以提供社区增值服务的模式盈利,截至到2018年6月30日,彩生活线上注册用户累计达到1451万。

魔方公寓打造的以公寓为核心的生活服务平台,在某种程度上与多年前的彩生活有异曲同工之处。

4、资产证券化

由于融资难,资金需求量大,很多长租公寓通过金融手段保持资金流。数据显示,仅2018年发行的资产证券化产品规模就已突破2万亿元,如2018年4月27日,我国首单百亿元房地产投资信托基金(REITs)——“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”。2018年5月9日,国内首单以公共租赁型住房作为底层资产的REITs产品——“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”等。

然而与以上几个盈利模式相比,各种资产证券化的手段似乎更偏向于资本游戏,试图通过金融及杠杠的手段获取资金流及利润空间。

综上所述,长租公寓与房地产开发不同,赚的更像是“细水长流”的钱,更倾向于酒店运营及物业管理。虽然拥有一定的利润空间,但在目前市场上看,想要持续盈利似乎依然有一定的难度。

此次朗诗因亏损而剥离长租公寓业务,对市场也是一个启示,毕竟作为开发商的朗诗,与其他中小型长租公寓运营商不同,除了自身的开发业务之外,朗诗自身也拥有一定的服务增值业务占比。

此前网易与联城行共同发布的“上海长租公寓品牌势力榜”显示,朗诗寓在2019年第一季度综合排名前十,其中服务能力甚至排行第一。

如果这样的朗诗寓都将在未来两年将持续亏损,甚至对朗诗业绩产生负面影响,那对于其他房企及运营商来说,长租公寓业务到底有没有未来?

行业风向标万科的掌舵者郁亮认为,任何伟大的业务都是从不赚钱开始的。“如果事先把账都算好的话,就轮不到你了,谈钱太俗,不明白、不清楚才有可能做成功。”

这是两年前万科业绩会上郁亮对长租公寓的回答。现在,万科的泊寓仍在推进。

而另一位“包租公”潘石屹则坚持认为,生意一定要能算得过来帐才可以做。做生意的过程中,一定要有一个指引,不能偏离这个指引。赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。别跟很多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。

·END·

金璐 本文来源:地产壹线 责任编辑:金璐_ly009
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