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北京限竞房「消声记」:轰轰烈烈拿地 如今只剩2名置业顾问? | 楼市炮

2019-03-29 09:40:34 来源: 地产壹线 举报
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只见新人笑,哪闻旧人哭。

文 |?祁老师

编者按:

北京限竞房“红海”厮杀。

数据显示,北京已入市的限竞房合计41个项目,供应住宅套数合计有2.65万套,但截止到目前,网签平均完成仅25%,正在网签中的数据也只有5000套左右。这意味着,北京限竞房入市积压库存已经超过1.5万套。

天量的限竞房供应占到了2018年北京商品住宅市场供应的55%。而在过去一年里,北京楼市库存增加到了5.66万套,相比2018年初上涨了2万套,上涨幅度高达57%。其中,限竞房“功不可没”。

此外,更值得注意的是,过去两年里,北京累计出让的“限竞房”住宅规划建筑面积已高达830万平方米。到目前为止只供应了300多万平米。从等待入市的已出让土地来估算,合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

这对于早前入市的“限竞房”元老们来说,无疑又增添了巨大的压力。

预计从今年3月下半月开始,到4月份,限竞房供应量将出现井喷。据媒体报道,已知有超过70%的限竞房选择降价入市或计划降价入市。

真正考验限竞房“成色”和开发商操盘水平的时候,到了。

资料图

在这个市场“拼刀见红”的时刻,编辑部相信,实地调查和趋势判断的价值显得尤为重要。为此我们奔赴市场第一线,希望提供最真实的一手信息,以飨读者。

元老级限竞房“消声”

那些第一批入市的限竞房现在怎么样了?

这当中,既有像瀛海府这样创造佳绩的“日光盘”,不断被人提起;更有像旭辉城这样,不光网签数据不佳(住建委显示754套房源,已签约93套),连声音都在媒体和购房者中消失。

用微信搜索文章,关于旭辉城的自媒体稿件停留在2018年9月25日。

彼时,房山第一批限竞房已经全部浮出水面,自媒体的购房建议是“有钱买中海京西里,没钱的买旭辉城”。

之后,再也没有媒体花费时间、精力报道它的去向。

图为旭辉城

近日,旭辉城再被人提起,是因为网传“售楼处只剩下了两名置业顾问”。作为首个入市的“元老级”限竞房,如果传言属实,那它的“消声”绝不是偶然。

为了求证,笔者决定前往旭辉城实地探访。

一如媒体上的冷清,旭辉城售楼处也不热闹。工作人员确实不多。

整个案场只有1个置业顾问且兼职前台。负责接待的置业顾问称,目前项目置业顾问实际共有5位,其他人去开会了。

除了置业顾问,在场的工作人员还有一位吧台小哥儿,一位保洁阿姨和两名保安。

准备接待的置业顾问,正在忙着招呼当天现场唯一一位真实的购房者,他是一名刚拿到集体户口的新北京人。

置业顾问称,“新北京人”才是他们的主要客群,这批人需要上车、需要落户。

探盘归来,笔者根据旭辉城的所见所闻,以及综合参考的各路资料,不难发现——消声的“旭辉城们”走向这种局面其实是有迹可循的。

“消声派”限竞房的三大特征

1.没地段,也没有价格优势

在北京,拥有地段的楼盘就像“保送生”。比如从入市之初就备受关注、最后大卖的四环内西城天铸、金融街·融府,三环内还未入市的四道口、永定府只会卖的更好。

不在内环的限竞房可以用“邻铁”来弥补缺陷,但旭辉城距离最近的地铁良乡大学城西站约5公里。

戳图可放大

价格也是产品的一种优势。比如海淀小哥跨过11环入手邻铁的七橡墅,只需不到100万首付、公积金贷款120万(贷款利率3.25%),就能坐拥一套固定资产。

但旭辉城的价格优势并不大。其一,项目周边比较荒,没有二手房,也就没有“价格差”来佐证潜力值;其二,住建委显示旭辉城的成交均价为34975.84元/㎡,但离着项目最近的地铁附近的二手房,均价在2.7万-3.7万之间。

2.隔壁有一个比自己优秀的“孩子”

对于旭辉城而言,“别人家的孩子”就是金樾和著。产品雷同、价格相近,同样合同约定明年3月交房,笔者在金樾和著项目现场却看到了截然不同的场景,单单从视觉上,旭辉城就输了一截。而从目前签约来看,金樾和著网签150套(共890套)确实比旭辉城好一些。

金樾和著、旭辉城施工现场

同样境遇的还有万和斐丽,隔壁是限竞房神盘——瀛海府。比起瀛海府的日光,万和斐丽高层43%去化率确实不高,虽然从整个市场来看这个成绩还算不错。另一方面,万和斐丽作为典型的“高低配”社区,又有瀛海府珠玉在前,难免让有选择权的购房者进行比较。

即使已经没有机会买到最好的,这种对比下的遗憾会让部分客群不甘心“退而求其次”。

3.无力的“宣发”与被漠视的亮点标签

旭辉城真的样样输金樾和著吗?至少就笔者仔细比较两者主打89㎡三居户型后,发觉旭辉城更胜一筹。据旭辉城置业顾问透露,金樾和著户型其实是中海两三年前淘汰的。

实际上,从住建委所展示的房屋资料来看,金樾和著得房率略高、面宽更大,但从设计和空间利用来看,旭辉城更优秀。

戳图可放大

酒香也怕巷子深,旭辉城在“宣发”过程中,并没有重点突出户型优势,后期的声音释放更是有限。在笔者的N个500人置业群里,有意向在此处落户的买房人,在对比二者时并未提及过户型。

重复、宣传项目“长板”,能更好的网罗目标客群。金地悦风华的社区打造与89㎡三室两厅两卫的罕见设计,是一个点;和悦华锦附近的人大附中存在不确定性,但依然给出了教育资源的可能性;再比如中海项目,已经把“神户型”变成了一种标配,六环外的中海云熙和中海云筑都尝到了甜头,就连迟迟不肯曝光的中海.望京府,在笔者的N个500人置业群里对它也是赞赏有加。

而旭辉城入市一年多,依旧没有提到它就让人眼前一亮的“标签”。

未来哪些限竞房或会逐渐“消声”

逐渐“消声”的项目,都有某些特征。我们不妨大胆推测一下,接下来“消声”的还会有谁……

1.密云 - 京投发展·锦悦府

首先,远郊区域对于很多人来说本身就没有地段可言,相应的关注度就低,这些项目的目标客群大多锁定为本地客户。

但对于本地客群而言,锦悦府25607元/㎡的限均价绝不是媒体所称的“今年最便宜”,最起码不远处的碧桂园·琅辉均价才21144元/㎡。更何况,密云的纯商品房也是在这个价位,比如之前小火的万科弗农小镇。

笔者搜索到的资料并不多,尽管项目在2019年2月9日就已经取得了预售证,与其他限竞房不同的是,京投发展·锦悦府一直未传出开盘的消息。笔者拨打售楼处电话,置业顾问称:我们五证齐全了,现在可以订房了,但没有开盘。

2.大兴 -?金隅·金麟府

金隅·金麟府有个隔壁家的孩子—和悦华锦(3米之隔)。单从住建委显示来看,截至目前和悦华锦已签约了516套房源(共1823套),金麟府仅签约了27套房源(共562套)。

金麟府从去年9月就已经入市,但开盘时间一直拖到了2019年1月5日,比和悦华锦晚了4个月,措失先机。

有群友曾在置业群里直播反馈:和悦华锦离着人大附中更近,整体户型设计也好于金麟府。加上战线拉得过长,只会流失更多的客户。

大兴是限竞房库存最多的区域,更多更有竞争力的限竞房加快了入市的速度。笔者置业群中的2万+群友每天被各种消息轰炸,金麟府已经很少被人提起了。

已经入手这种项目的业主们该怎么办?笔者采访到一位旭辉城业主。

旭辉城业主访谈启示录

3个问题与3个后来得知“变数”

该业主是一位需要上车的“新北京人”,我们聊了三个方面的问题:

1.您入手的是什么户型,价格多少?怎么看待后期旭辉城降价?

业主:我买的是75平两居室,价格276万,不含10万抵15万,如果全部含上的话是286万。后期降价的时候,问过置业顾问,他说是理工大学的团购。比较下来,比后期每平会贵几百块钱,在可接受的范围内。

2.交房时间有没有延误?

业主:交房时间合同中约定的是2020年3月底前交房,目前没有收到延误的信息,就是不知道现在建设进度如何。

3.房源去化慢,可能会影响交房时间甚至房屋质量。作为业主有没有这方面的担忧?

业主:看建委网站,目前就卖了百十来套,去化确实挺慢的。其实也担心交房延后、烂尾的情况,但已经买了,只能往好的方面想。

业主说有一段时间没去项目了。实际上,上面三个问题已经发生了变数:

1.旭辉城又在推特价房。2#楼一层75㎡特价房,10万抵一口价,总价268万;1#楼二层89㎡特价房,10万抵一口价,总价288万。

被采访的业主表示,特价房分布楼层不尽如意,本身就很难卖,这个“特价”不够诚心。

2.当前销售说的交付时间是2020年12月,比约定的日期晚了9个月。笔者建议业主们再去和开发商核实一下,如果属实,便可以根据合同约定要求赔偿。

3.旭辉城后续确实存在“隐忧”,现在还是能看出一些“苗头”的。

3月18日旭辉控股发布的2018年年报,全年销售1520亿,锁定今年销售目标1900亿元,同比上升25%。而旭辉前两月累计销售153.6亿元,同比下降9.22%,可以说开局不利。

旭辉董事长林中提出“减一线,稳二线,增强三线”,将主战场转向三四线城市,期望通过逆向操盘,实现2021年销售3000亿、进入前八强的战略目标。从年报业绩来看,旭辉2018年在京沪一线的表现算不上出色。

案场销售告诉笔者,旭辉城销售最多的时候有20来个,现在去化情况不好,销售改去支持同样由旭辉城开发的瑞悦府、天瑞宸章等这些比较火的楼盘。

“消声”的限竞房,对于开发商而言是一种还可以挽回的失败,或许他们可以为“大局”进行战略调整。

但对于入手此类项目的购房者而言,也有可能是一个不知道什么时候才能爬出来的“坑”。

·END·

金璐 本文来源:地产壹线 作者:祁老师 责任编辑:金璐_ly009
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