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北京土拍盛会:国企全面碾压 但这两家民企仍值得关注

2018-11-27 09:21:31 来源: 地产壹线
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北京土拍盛会:国企全面碾压 但这两家民企仍值得关注

北京土拍盛会:国企全面碾压 但这两家民企仍值得关注

(图为北京土拍第一直播现场 久违的热度)

强者资源愈发集中,但冬天的寒冷中说不定也在孕育着下一次希望。

虽然国企猛如虎,但民企的决心值得关注。

关注细节,政府正在“大原则”下打造房企“激励”政策。

作者 张心梦 | 发自 北京

北京土地市场已经许久没这么热闹过了——11月26日,12宗地块,最终总价316.46亿元,北京创下单日成交地块数量的新记录。

现场一位资深房企投资人士感慨到,“既努力完成供地指标,又没出现高价地,高,实在是高!”

从最终土拍结果来看,国企几乎全面碾压民企,夺得最终地块。“你大爷还是你大爷”,在中铁系房企接连获得11月26日北京白盆窑两宗宅地之后,一位房企人士感慨。而白盆窑地块由于地理位置优越,也是北京土地历史上多块地王所在。

北京土拍盛会:国企全面碾压 但这两家民企仍值得关注

(今日出让地块竞拍详情 来源:严肃买房报告)

开发商到底有钱没钱,不要看他怎么说,而是看他怎么做。在每一次举牌都是以千万计算的土拍现场,或许更能真切的感受到,谁是真的挥金如土,谁又是捉襟见肘。

国企霸气十足 民企有心无力

如果说规土委年底集中推地已成为行业惯例,那今年堪称土地出让“一哄而上”。

由于出让地块数量较多,今天北京市采取少有的“从早到晚,双拍卖现场”政策进行拍卖,从早上九点半开始,第一现场和第二现场双通道同时进行土地拍卖。

北京土拍盛会:国企全面碾压 但这两家民企仍值得关注

房企取竞拍号牌现场

数据显示,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截止目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。

地产壹线梳理今日出让的十二宗地块发现,其中有十宗最终竞得企业为国企或有国企的联合体,另外学而思控股的好未来和绿城成为今天仅有的两家夺地民企,其对应的地块一个是昌平区沙河镇七里渠产业发展方向地块以及顺义新城共有产权地块。可以看出地块属性受到极大限制。

在国企今日夺得的地块中,颇具代表性的两宗为丰台白盆窑地块和大兴区采育镇地块。

2015年1月丰台白盆窑亿86.25亿地王价格加冕后,今日白盆窑又以128.6亿大手笔再次轰动地产圈。最终分别被中铁诺德和中铁置业两家中铁系房企夺得。现场有房企代表感慨,“铁老大真有钱!”

有意思的是,在其中一块白盆窑地块的争夺中,中铁置业和中铁诺德这对“兄弟单位”甚至“自相残杀”起来,中间夹杂着首开+华润+金地+平安联合体,而另外两家竞拍房企,金茂和新城虽然也表现出极强的争夺意愿,但最终还是不敌中铁资金雄厚,败下阵来。

另一宗大兴采育镇031地块成为今天全场土拍溢价率最高的地块,溢价率为49.3%。单纯从距离上看,该宗地块几乎快到廊坊,看不出有何优势。

但事实上,由于大兴机场的兴建,房企对这块地未来的升值潜力十分看好。最终城建经过18轮打败了兴创+兴展+兴福+大兴城建的区属国企大联合以及住总夺得地块。对于国企拿地,有业内人士表示,“就是冬天抄底。”

不过在今天的土拍中,地产壹线关注到两家民企的表现值得玩味。一个是旭辉,另一个是阳光城。

最近接替孔鹏出任北京区域事业部常务副总经理董毅也出现在土拍现场,而这位新区首也被外界誉为投融资高手。

在顺义后沙峪顺义新城第19街区的争夺中,厮杀到最后几乎是旭辉和首开+金地联合体两家的战争,某些举牌时刻,旭辉甚至比首开+金地联合体还要决绝。

但无奈,地块最终还是被联合体以45亿元夺走,但从此事来看,旭辉这位新上任的区首,未来将实行积极的土地拓展政策。

对于阳光城来说,虽然今天并未有所斩获,但在大兴区采育镇031地块的争夺中让人看到这家房企的野心。面对三家国企的围攻,阳光城拼到倒数第二轮,应该算的上“输的光荣”。

此前曾有报道称,阳光城将退出北京区域,而阳光城工作人员表示,“目前阳光城在北京还有五个项目”。言外之意,还将继续在京发展,而从今天的举牌情况来看,这家近来势头凶猛的房企在京发展的愿望亦十分强烈。

 “保供地,少流拍”政府煞费苦心

或许是由于此前流拍土地过多,或许是对房企资金储备的担忧。此次北京土地出让特别推出了“共有保证金”政策。

简单解释,共有保证金机制,用一块地的保证金房企就可以报名参加两宗地甚至三宗地可同时报名,增加了土地拍卖的企业数,最大限度降低土地流拍。有一则媒体的评论或许能更直观的解释其本质,“什么东西压多了都得搞促销,北京卖地都玩‘双十一’了”。

自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,显示在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大,财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。

合硕机构首席分析师郭毅表示,该政策的采用,或为最大限度地完成全年供地计划,在保供地前提下减少流拍流标之举。“共有保证金”的出让不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让,堪称“神来之笔”。

另外,通过提高限竞房未来的售价,总体上提高房企竞拍热情。通过与2017年同一板块,相近位置限竞房的限定价格对比,可以看到部分限竞房的价格出现一定幅度的上调。

以白盆窑地块为例,两块地销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。全部执行“7090”政策。而目前地块周边的国风长安、华润电建小瓦窑地块,同在四环外,单价只有54378元/平。高涨的举牌热情证明房企对这一招颇为受用。

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金璐 本文来源:地产壹线 责任编辑:金璐
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