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杨现领:房企转型租赁 仍是旧有开发模式

2018-11-13 09:43:41 来源: 中国网地产
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最好的时代往往也是最焦虑的时代。

(原标题:杨现领:房企转型租赁 仍是旧有开发模式)

最好的时代往往也是最焦虑的时代。

“几乎每一个头部企业都在转型,这两年的转型方向是租赁,不过似乎并没有人真正想做租赁,而是把它当作开发的工具,为了拿地、为了融资,这是显然的末本倒置。”2018年贝壳研究院院长杨现领在博鳌·21世纪房地产论坛中谈到房企转型,感慨目前房企转型做租赁依旧是用开发的思路,而这点显然是认知的误区。

杨现领:房企转型租赁 仍是旧有开发模式


贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

贝壳研究院数据显示,截至2018年,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域,碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商在全国范围内大量布局门店,快速拓展长租业务。

谈及目前长租公寓行业的主流,杨现领坦言,虽大房企纷纷转型租赁行业,但目前房企系长租公寓不是目前发展的主流,分散式长租公寓仍然是主流。

用开发的思路做租赁究竟为行业和企业带来哪些弊端?

杨现领强调房企转型,向租赁市场迸发的过程,需要警惕行业三重风险:

把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看,开发在租赁中的占比是非常低的,无论是市场化较高的美国、日本,还是政府高度介入的德国市场,开发供给租赁房源均在少量,德国市场70%的租赁房源也是来源于私人市场。

把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区,就目前拿地市场比例看,“租”的比重在大幅上升,而“购”的比例大幅下降。当住宅的供应总量不增加的情况下,压缩购房的供应比例,潜在供给受限,未来的房价压力依然居高不下。而且,目前一线城市的租赁土地供应几乎集中在五环、六环等远离中心地带的位置,完全与租赁市场需求反向而行。

把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维,也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”,而忽视租赁的核心是运营,本质是为消费者提供服务。“租赁是艰难的事情,没有运营能力将会加剧房企转型的难度。完成从开发到居住生活服务的转型,就必须抛弃旧时代的傲慢,从认知上扭转误区。”

房改20年,大规模开发浪潮渐退,“快周转”理念失效,房价高速增长趋势不再,以“开发”为主导的行业生命周期已达到峰值,加速驶入下行阶段。贝壳研究院院长杨现领借以查尔斯·汉迪的“第二曲线”概念为基点概括市场与行业的现状,以及房企转型的根本思路。

杨现领:房企转型租赁 仍是旧有开发模式


第二曲线

关于第二曲线杨现领表示,发展都有极限,长盛不衰的秘密是寻找第二曲线;A点是最好的转型期,在自己最美的时候华丽转身;绝大部分企业往往到B点才转身,基本大势已去;两条曲线的交叉区域是混沌期,乱字当头,走出去就能柳暗花明。

发展“第二曲线”,什么时候是最佳时期?

杨现领从市场数据给出有力的解释,2017年,全国有超过24个城市全面进入存量主导市场,而到2018年,这个数字将会突破40 ,二手房成为供给的主渠道已成定局。除此之外,过去三年,几乎让房企感受到市场下行前最后的“狂欢”,新房交易量一次次创出历史新高,行业集中度极速上升,2017年房地产销售额首次突破13万亿。

事实上,今天的房企开工率(开工量/房屋存量)出现历史性下降,已由5%的历史峰值下降到不足1%,这个数也远低于均值3.5%。存量趋势无疑正在倒逼房企转型,而在市场下行的历史拐点背景下,几乎所有的头部企业都在谋求转型。

“企业长盛不衰的奥秘是在冲顶峰值之前找到‘第二曲线’,转型的最好时机已到来,如果到下行不可逆转的时候再启动转型,无疑将加速企业死亡。”

存量时代房地产消费占主导,向居住生活服务转型是房企最根本的出路,发展租赁寻找新的业务增长点也是行之有效的选择。

对于租赁市场的盈利模式,杨现领坦言,目前仍然是靠租金和服务。

无论是机构还是房企,发展租赁行业,显然还有很长的路要走。

张卢豫 本文来源:中国网地产 责任编辑:张卢豫
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