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净负债率超200% 千亿后阳光城仍难甩掉“高负债”形象

2018-10-29 11:52:48 来源: 地产壹线
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净负债率超200% 千亿后阳光城仍难甩掉“高负债”形象

(阳光城集团核心管理层)

错综复杂的经济环境,正在步步紧逼企业做出选择和改变。准备今年大干一场的阳光城,终于跻身千亿房企俱乐部。但在市场下行及内部扩张需求的双重因素影响下,阳光城在短时间很难大幅财务指标。

吴波 | 发自上海

近期,阳光城似乎又陷入了财务指标“危机化”的舆论当中。

上一次是1年多以前,吴建斌、朱荣斌从头部房企碧桂园先后加盟阳光城之际。明星经理人团队到来,喊出全面学习碧桂园口号,让阳光城迅速成为一家“网红”房企。聚光灯下,阳光城高负债、经营性现金流多年为负等财务数据,也成为外界关注的焦点。彼时阳光城管理层曾承诺要带领阳光城步入新台阶。

经过1年多的努力,阳光城在各个层面都有了极大的提升,诸如战略、组织得到重构、经营和管理在不断优化、销售额也在今年突破了千亿。

但这还不够。阳光城的财务数据始终陷于僵局。在资本寒冬和内部迅速扩张的双重因素叠加下,阳光城要想在短时间内,解决负债高企、公司股价下挫等问题,并非易事。

10月26日,阳光城公告了2018年第三季度报告;报告显示,今年前三季度营业收入259.39亿元,同比增长67.13%;归母净利润15.81亿元,同比大增155.55%;但公司净负债率较2017年下降44.18%约207%,仍居高位。

而稍早前,阳光城股权高比例质押,股价连续大跌后,阳光城没有向其它房企般,大股东开始实行股票回购以提振股价,反而公告倡议员工增持公司股票,也让阳光城陷入资金承压的质疑声中。

01

负债率借力回款得到优化 但仍居高位超200%

去杠杆大背景下,全国各地频繁调控、房企融资渠道持续收窄。在这种情况下,房企开始更大程度依赖良性的销售和回款,来盘活现金流。

今年9月,阳光城宣布销售额突破千亿。随着销售规模的快速增长、资金的回流阳光城的财务结构得到小幅优化。从剔除预收账款资产负债率来看,今年前三季度这一数字为58.08%,相比2016年69.48%,得到一定改善。

但迅猛的扩张,加之伴随多年的高杠杆,阳光城的净负债率仍保持行业较高水平。

2016年,阳光城开始大举拿地扩张。也是这一年,阳光城被冠上和融创齐名的“并购王”。根据财报,2016年,阳光城净负债率快速攀升至256.85%较上年同期上升86.18 %。

2017年下半年开始,阳光城通过降本增效、优化资产负债结构等措施,优化来了财务指标。海通证券指出,截至2018年6月30日,阳光城净负债(有息负债-现金)为811.82亿元,净负债率(净负债/股东权益)为 32.45%,较 2017年末减少 19.59 %。

但阳光城净负债率仍处于行业较高水平,根据阳光城2018三季报,今年前三季度的净负债率较2017年下降44.18%,约207%。

从债务结构期限来看,2017年末一年内到期债务占总债务比为28.3%,今年上半年货币现金对短期负债(短期借款+一年内到期负债)的覆盖倍数为 75.4%。

02

资金承压?股权质押、高额担保及倡议员工增持

尽管融资收紧,但阳光城在其执行副总裁吴建斌的带领下,通过不断努力寻求更加多元的融资渠道,在今年的资本市场有不错的表现。

吴建斌财技颇高,在碧桂园的三年中,他极大优化了碧桂园的财务结构。2014年碧桂园融资规模600亿元,而融资成本平均达到8.5%以上,甚至有几笔超过10%。吴上任一年,将公司融资成本降至平均7%以下;而到2016年这一数字已经压至5.66%。

净负债率超200% 千亿后阳光城仍难甩掉“高负债”形象

(阳光城首席财务官吴建斌)

驰援阳光城后,他也极大发挥了在资本市场的优势。除了银行贷款等传统融资方式,阳光城今年利用包括基金、发行公司债、商业地产抵押贷款、物业费债券、购房尾款资产支持票据、中期票据、长租公寓资产证券化专项计划等多种金融工具进行了融资。

不过,大量的融资背后,也是阳光城对资金极度渴求的表现。

近期股东股权的高比例质押、高额度融资担保、倡议员工持股等,都被外界视为是阳光城资金承压的表现。特别是今年下半年以来,高比例的股权质押融资,加上股价连续下跌,让外界颇为关注阳光城股权质押潜在的平仓风险。

1、股权质押

根据阳光城三季报最新数据,阳光城相关股东股份已经悉数质押。截至目前,阳光城的股权结构为实际第一大股东为阳光控股有限公司,通过福建阳光集团有限公司持股比例为 33.24%。

而在公司前 10名股东中,单一第一大股东为上海嘉闻投资管理有限公司,持股比例为18.04%;福建阳光集团有限公司持持股比例为17.51%;东方信隆系阳光集团的全资子公司,持股比例为15.32%;而阳光集团的一致行动人康田实业持股比例为10.17%;何媚为公司董事,持股比例0.73%

净负债率超200% 千亿后阳光城仍难甩掉“高负债”形象

(截图自阳光城2018年三季报)

根据阳光城2018年三季报,上海嘉闻投资管理有限公司、福建阳光集团有限公司、东方信隆资产管理有限公司、福建康田实业集团有限公司所持顾问已悉数质押,何媚所持有的部分股份也已经质押。

2、高额融资担保

10月23日,阳光城集团股份有限公司披露,该公司董事会通过对旗下7家公司提供担保,涉及七笔融资总计约53亿元。

其中,最大一笔融资为,阳光城子公司上海桑祥企业管理有限公司拟接受中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司提供的不超过35.29亿元融资,期限24月。

今年9月19日,阳光城以49.7亿收购上海桑祥100%股权以及其应收债权。后续,除了为上海桑祥作出不超过35.29亿元融资担保,阳光城未产生向对其注资的动作。

根据最新数据,阳光城及控股子公司为其他控股子公司提供担保总额度为1256.52亿元。而海通证券给出的数据则显示,截至 2018 年上半年,阳光城实际对外担保总额为 865.24 亿元,当时的实际担保总额占公司净资产达到407.87%。

值得一提的是,今年5月阳光城也与中国信达产生过一次债权转让交易。阳光城为补充公司经营所需流动资金,拟将对全资子公司武汉盛景房地产开发有限公司及武汉中大十里房地产开发有限公司的应收债权共计 24.3亿作价24亿给中国信达,并由武汉盛景和武汉中大十里按相关合同约定偿还债务。武汉盛景持有武汉鼎新创城置业有限公司 100%股权提供质押。

根据公告,截至2018年3月31日(未经审计),武汉盛景阳光城房地产开发有限公司资产总额为37.66亿,但负债也达到37.21亿。通过此次债权转让,该公司又增加了24亿负债。

一位熟悉财务的业内人士表示,母公司阳光城将原本旗下公司的融资,转嫁给中国信达,这种融资方式,不仅利率较高,同时也增加了公司的负债。“子公司向母公司借钱,母公司将债权转让出去,这说明母公司想保有手上的现金流,或者说明母公司本身资金也很紧张。”

3、倡议员工增持

在错综复杂的大环境下,房地产板块股市行情低迷。尽管今年多数房企上半年接销售业绩向好,但从资本市场来看,房地产板块依旧承压,无论港股还是A股,地产板块股价都出现了下跌。

今年以来,房企通过回购股票、倡议员工增持公司股份等方式来提振股价。

今年10月18日和21日,阳光城两度对外公告,管理层倡议公司全体员工增持公司股票,承诺大股东将提供“兜底”保证,开启股价保卫战。

公告称,员工以自有资金在增持期限通过A股股票二级市场买入公司股票,且连续持有时间达到12个月的,公司控股股东阳光集团承诺增持阳光城股票产生的亏损由公司控股股东予以补偿。

一个未经证实的消息表示,为用于员工兜底增持,阳光城高管被强制扣除一半年终奖,同时锁仓一年。

但阳光城股价并未因此得到大幅提升。10月26日,阳光城股价报收仅为5.35元/股,相比年初最高点缩水约一半,与朱荣斌增持股份均价也相差2—3元/股。

朱荣斌及其关联人士,自2017年7月入职阳光城以来,以均价7.02元/股,合计斥资约1.01亿元,增持1443.46万股。

(完)

金璐 本文来源:地产壹线 责任编辑:金璐
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