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地产壹线:纽交所中国房企第一股再生长

2017-09-06 14:29:30 来源: 网易房产
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不谋求在体量上赶超“巨无霸”,这家老牌房企期待在细分市场快速突破。

地产壹线 张心梦 发自北京

【编者按】江湖座次从来不是一成不变,风云变幻间,有人已经踏上赶超之路。网易房产推出“新黑马——成长型房企样本观察”系列观察,记录中国楼市未来的生力军。本文为该系列第一篇——鑫苑中国。

作为发轫于中原的老牌房企,鑫苑集团(下称“鑫苑”)多年以来在市场频频发力,赚足了媒体眼球。

今年上半年,鑫苑新增储备项目计容建筑面积超过120万平米,同比增长57%;新增储备项目货值超过200亿元,同比增长超过90%。数字变化折射出鑫苑对土地获取前所未有的决心。

?“房企如果没有规模,流动性、团队、品牌、融资成本都成问题。”面对网易房产,鑫苑副总裁兼投资发展中心总经理种法良表示,规模发展是鑫苑当下的重要目标,与此同时,作为上市公司,鑫苑将持续强调风险控制,注重增长质量与利润水平。

加快步伐的鑫苑,需要把内功转化为实实在在的数据。它最新的标签是:国际化、科技,以发展为一流的国际化科技地产综合运营商为目标。2017年,董事长张勇确立的“共生共赢,合作分享”思路,是从拿地模式、激励机制、企业文化等维度,为了企业进一步飞速发展而总结归纳出的有效机制。

网易房产近期独家专访鑫苑副总裁兼投资发展中心总经理种法良,希望从拿地、运营、机制等多个层面复盘真实的鑫苑。

逆周期补仓:规模之辩与自我超越

对于许多中国房企而言,2008年是座分水岭,一些公司反周期拿地,而另一些公司则停止拿地。那些在市场普遍看衰时期做出拿地决定的开发商很快就有了回报,2009年中国房价大幅度上涨,周期红利滚滚而来。体量差距自此真正拉开,“规模为王论”开始盛行。

与之类似,当下的房地产市场进入到了新一轮周期中。千亿房企剑指三千亿、百亿房企追求千亿,逆周期拿地再度成为行业话题。

作为早在2007年就登陆海外资本市场的中国房企,鑫苑起点不算低。受益于美股对上市公司的严格要求,在利润率、现金流、杠杆这些更能评价房企运营能力的指标上,鑫苑始终得以保持良好状态。

与此同时,作为连续十二年跻身中国地产百强的企业,鑫苑没有放过这轮逆周期补仓的机遇。今年上半年,鑫苑土地储备大增,数字变化折射出公司对土地获取前所未有的决心。

在2017年中工作会上,鑫苑执行董事兼CEO张立洲表示,公司要继续提速,实现销售额突破,规模化水平再上新的台阶。他说,在能力、资源和人才等方面,鑫苑已具备这些核心要素。

“我们这一轮看得清楚,今明后三年发力”。种法良透露,随着自身优势和核心竞争力建立,鑫苑正稳健提速。

踏准节奏拿地是企业保持未来毛利率的重要途径,然而拿地不是简单决策,而是系统战略。种法良表示,拿地需结合行业趋势、周期波动、政策变化等诸多变量,匹配以灵敏的产供销运营体系。

针对逆周期拿地的利弊,种法良表示,一方面,“低点拿地、高点出货”是房企努力接近的目标,另一方面,拿地不等于盈利,逆周期拿地对公司产品、融资、运营、风控能力都存在极大考验。人们一般只关注成功者,实际上也应看到,近十年来,不少火中取栗的房企在高歌猛进中铩羽而归,甚至满盘皆输。企业发展不是赌博,应保持稳健,对客户和股东负责,对员工和社会负责。

“考量企业不应只看单一规模指标。”种法良指出,鑫苑之所以能在中国房企中率先登陆美国资本市场,正是因为公司经营稳健、财务健康,注重成本控制,擅长风控。未来,鑫苑追求的依然是稳健前提下的加速扩张。

拿地策略:区域深耕与城镇化机遇

鑫苑发轫于郑州,一直注重区域深耕。种法良介绍,2017年上半年,该公司获取的项目分别位于郑州、长沙、珠海、昆山等城市。

这些城市在区域发展中均处于中心地位或重要战略地位。例如郑州是国家级中原经济区的核心城市,将建设成为国家中心城市,发展潜力巨大;西安地处“一带一路”亚欧大陆桥经济带心脏位置,将建设成为亚欧合作交流的国际化大都市;珠海随着港珠澳大桥的贯通,将成为粤港澳世界级湾区的交通枢纽。

在深耕的区域,鑫苑优势明显。今年7月,鑫苑在郑州开盘一项目,2分44秒,全部房源即在网上被抢购一空,销售额10个亿。

虽然不谋求在体量上迅速赶超“巨无霸”,但在细分市场上,鑫苑仍有可能实现快速突破。关于拿地的地域方向,种法良透露,鑫苑空间布局上力求“三大区域、强二线城市”。

“三大区域”是指以京津冀区域、长三角区域、粤港澳区域为主要区域。“强二线城市”是指深耕郑州、长沙、济南、西安、珠海等经济指标出色、人口有导入趋势的优秀城市。这样力求在土地投资上有较强抗风险能力。

在拿地策略上,鑫苑今年选择以二手土地兼并合作为主。种法良表示,原因主要是兼并合作的方式下拿到的土地,区位相对核心,价格适中,企业有更高的弹性来控制风险。

尽管相比于招拍挂市场,二手地市场相对宽松,但经历了从去年9月开始接近一年的土地疯狂攫取期,现在二手地获取也变得不再轻松。

种法良向网易房产描述了今年土地市场的一个真实场景:一块二手地准备出让,有五家房企提交了方案准备接手。一天,这块二手地拥有者召集五家房企前来,统一竞报,提交方案,俨然成为政府拍卖现场。

伴随规模扩大,鑫苑在团队、品牌、融资成本上的提升也随之显现。种法良称,品牌、团队优势与优秀的开发运营能力,是合作伙伴选择鑫苑的主要动因。

成熟打法:存量资产管理与开放合作

与A股、港股上市公司不同,美股更看重上市公司的利润、风险控制与周转率,而不仅是土地储备。从某种程度上看,这也是过去很长时间里,鑫苑一直保持稳健作风的原因,强调现金流的安全以及杠杆范围的合理性。

随着调控加码,开发商对未来预期渐生分化,一些中小房企从市场中分离出来,而这给大公司留下了并购机会。

种法良表示,土地并购上,鑫苑延续“共生共赢,合作分享”机制,开放股权合作,利益共享的同时,也降低了鑫苑在项目上的风险。

不仅如此,拥有良好融资平台的鑫苑还可提供并购基金服务,同时借助自身品牌运营能力、信息化管控方式和科技化产品配置,输出开发代建等在建及存量资产管理能力。

美国投资商和开发商分离的操作方式给了鑫苑更多启发——将风险封闭在项目里,保证集团整体安全性。因此,与零和游戏的土地买卖不同,目前鑫苑正大力开展的融资代建业务,是一种类似资产管理的创新尝试,更具开放思维,也是公司对外合作共赢的另一种业务方式。

鑫苑的这些探索,为行业发展也提供了更多可能性的参考范本。

赶超之路是一个系统性长期工程,能否走到目的地,来源于企业对政策、市场的每一次精准研判。产品的标签化、价值的再梳理、机制的创新、人才的激励,都是实现弯道超车的必要因素。

相比在土地市场的一次成功斩获,此时此刻正在鑫苑发生的自我革新,正千丝万缕作用于它的未来。时间会给出答案。

作者张心梦

微信号SZ1043735109

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