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一份来自瑞银的数据 透露地产股股价翻倍的玄机

2017-08-31 17:07:43 来源: 网易房产
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认规模,不认小而美。

 一份来自瑞银的数据 透露地产股股价翻倍的玄机

地产壹线 梁爽 发自上海

上市房企越来越重视市值管理。尤其最近房企中报季,被问及股价时,管理层往往表达出对股价的“不满意”。

例如——

恒大CEO夏海钧:恒大市盈率4-5倍,一般行业较大的企业市盈率可以达到8-10倍,恒大股价还有上升空间。“华人置业应该舍不得卖掉恒大的股票。”

绿城CEO曹舟南:抄底绿城股票可以赚大钱。“去年我买100万股赚大钱了,今天买了肯定赚大钱。”

时代地产董事长兼CEO岑昭雄:我们市值只有110多亿港币,全部折现也买不了几块地。股票目前是4倍左右的市盈率,意味着公司四年赚的钱就可以购买公司了,全世界没有比我们更低的公司。

新城发展公告:自2012年上市以来,本公司的股价表现一直不令人满意。要约人认为股价低迷对本公司在市场上的口碑造成不利影响,继而对其业务以及员工士气造成不利影响。

龙湖是少有的公开对股价表示“不感冒”的房企。吴亚军在近期的中报业绩会上曾表示,自己不关注股价,因为龙湖融资能力很强,多种融资渠道很畅通。

算是难得的底气。

实际上,过去这半年,大量的房地产股票价格翻倍。瑞士银行的数据显示,房地产股今年上半年的涨幅几乎接近科技股,远超过工业、教育等等各领域行业的股票表现。

瑞银董事总经理陈锐彬认为,过去一年的房地产市场活跃度对地产股票起到了支持作用。与此同时,“南下”资金持续流入香港市场,也对港股内房企有推动作用。陈锐彬认为,随着港股和沪深联动的逐步打开、人民币贬值预期、国内资产投资回报下降以及资产配置多元化的需求等多因素驱动,未来1-2年将是南下资金配置的重要窗口期。

如何进行市值管理,让股价达到房企心目中的合理水平?陈锐彬给出了一些有意思的数据,去看待房企经营指标与股价的相关性。

他发现,中国开发商的股价与全国销售面积高度相关。简言之,股价与房企规模高度相关。整体而言,收入增长快、规模大,且未来业绩增长确定性高的房企更受投资者青睐。

 一份来自瑞银的数据 透露地产股股价翻倍的玄机

房地产经营6个指标中,5个与股价的关系都是正相关,只有毛利率跟股价的关系是负相关(图表来自瑞士银行董事总经理陈锐彬8月30日在亿翰智库“中国房地产业战略峰会”上的公开演讲)

他分析了6个经营类指标,发现销售规模、规模增速、土地储备、预售与确认收入甚至负债率,都与股价呈现正相关的趋势。

独有一个指标与股价呈现负相关——毛利率。市场有时倾向于给毛利率低的公司高估值,因为毛利率低的公司规模更大。

高规模、高增速的房企往往在负债和毛利率方面有所“牺牲”,投资人“用脚投票”表达了对此的认可。从瑞银的数据可以看到,以高负债推动收入增长的模式更容易得到资本市场青睐;同时,如果规模够大,资本市场是认可房企牺牲利润率以追求规模的。

除了股价的“门道”,陈锐彬还提醒,如今海外资本市场的债券利率正处于历史低位,交易也很活跃,今年上半年房企在海外融资的交易量是210万亿美元,几乎是去年全年100万亿美元的一倍。但这个窗口期可能会逐步收紧,未来中小型规模房企在海外融资上可能没那么好过。

他表示,过去低评级公司与高评级公司之间融资利息差价很高,在2009年到2011年,低评级的公司融资成本约12%、13%,而高评级公司的融资成本仅为5%、6%;今年这个差距几乎缩小到1个百分点。

这就意味着,中低评级的债券同样受到大量资金追捧。如今,中小规模的民营企业正面临绝佳的融资契机,跟高评级公司的融资成本趋近。

但是随着随着美国下半年加息的预期越来越明朗、资本市场的流动性缩减,瑞银预计2017年下半年将再度加息25个基点,并预测未来12到18个月市场流动性下降,境外融资利息会提高。一旦融资窗口期收紧,受影响首当其冲的将会是中小型规模的房企。

作者梁爽

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范伟娟 本文来源:网易房产 责任编辑:范伟娟
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