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315 | 你家房子网签了吗?

2017-03-15 12:10:39 来源: 网易房产
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在跨过了艰难的首付大关,购房人似乎又有了新的难题——不能网签。“我买的房,快仨月了还没网签”。一位南宁购房者对于眼下的处境颇感无奈。

地产壹线 张心梦 发自北京

政策调整通常是把双刃剑。

在跨过了艰难的首付大关,购房人似乎又有了新的难题——不能网签。“我买的房,快仨月了还没网签”。一位南宁购房者对于眼下的处境颇感无奈。

不仅不能网签,当地官网还曾出现两个不同备案价。官方的解释是“这是开发商改的价格”。

“网站价格为什么会有开发商录入”?

“知道黑客么”?

滑稽的对话,畸形的市场。

在繁杂的购房流程中,网签是道槛。如果没有网签,一旦大闸落下,购房者轻则提高首付,重则将失去购房资格。这也是为什么往往有新政消息放出后,开发商、中介都连夜赶着网签。从某种程度上说,网签是从政策上,锁定房源的依据。如今,这类不能网签的人面临的是未知的命运。

四小龙、地王、首付贷、暴涨。房子,成为2016年全民关注焦点。一路狂奔的房价拐点出现在930。限购、限贷、全国一盘棋。而“房价备案”也成为政府祭出的又一招大旗。

在市场几近要失控的时候,“房价备案”相当于一项强行政手段,人为控制房价。对于新房销售来说,开发商必须通过申报备案,让政府了解目标楼盘准备卖多少钱。

备案价格过高的,政府不予备案、预售;随意调价、变相涨价的,停止网签。开发商和政府、网签价与备案价,就在双方博弈的过程中,造成了网签难的问题。

315 | 你家房子网签了吗?

一位北京开发商对网易房产表示,北京期房早就开始实行一房一价。但是现房已经备案完了,所以“就这么着了”。

在市长做出“确保2017年房价环比不增长”的承诺时,当然清楚的知道,实现它的难度有多大。但既然当众做出承诺,就要想方设法实现。

提高首付比例、竞拍土地自持比例。从力度来看,政府调控房价的决心不容小觑。为了控制房价数据的走势,开发商正在经历最艰难的取证时期。

根据网易房产统计,截止3月14日,除去自住房,2017年北京市场仅有10个住宅项目取得了预售证,没有一个项目位于城六区,全部位于郊区,且其中有三个项目位于延庆、密云、平谷远郊区。

从批准预售套数来看,总共3242套。3242套是什么概念?2月北京商品住宅成交套数5723,也就是说这两个多月批的商品房,还不够北京一个月消化的。

在价格控制上,取得预售证项目的销售均价为46000元/㎡。从开年到现在,8万,成了北京项目取证的天花板。具体来看,首开万科城市之光和绿地海珀云翡取证价格最高,维持在78000元左右。其中,绿地海珀云翡有可能成为大兴近年来获批预售价格最高的一个项目。

去年2月,绿地夺下此地,实际楼面价高达47000元/平米。业内人士指出,虽然8万的价格,在当下政府管控的背景来看较高,但结合当时拿地的成本来说,现在的定价只能保证开发商微弱的利润。

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2017.1.1-2017.3.14 北京市预售商品房住宅项目

2016年,一批豪宅项目大肆造势,却因为踩错了时点,没能取证,如今他们将以何种姿势存在?简单说,他们会以价换证吗?

在市场需求有增无减的情况下,开发商没有降价理由。一位开发商明明白白的告诉网易房产,“要降价也是二三线城市降价,一线不会降价。”

一条控房价的逻辑或明或暗的浮现着:通过批准郊区、非核心区域项目销售,进而控制房价走势。成本已经控制住了,销售也不能放松。

据北京一位豪宅开发商介绍,现在签约数量和价格都被政府严格控制。从签订购房合同到网签短则一个月,长则三五个月。至于什么时候能放号,政府自有打算。

为了控制房价不上涨,往往是高价房和低价房搭配放号,批几套郊区低价房,再批几套城区高价房,平均下来,让最终整体价格拿得出手。

对于改善型客户占绝大多数的豪宅项目来说,这种问题表现更为突出。豪宅一般价格较高,所以在“对房价数据有要求”的时期,网签对于他们更加困难。而且这类购房者通常是一买一卖的换房客户,拉长的成交周期让他们换房之路显得胆战心惊。

一个小插曲是:为了避免出现“现场抢房”的盛况,某些地方的开发商干脆将选房改到了网上。结果是,网上秒光,现场确实空无一人。

上有政策,下有对策。面对售价高于备案价的情况,开发商有时会采取类似“溢价合同”的手段将多余的钱以“装修款”、“车库”、“地下室”的形式缴纳。在一些不规范的市场中,开发商甚至直接告诉购房者,“交钱有房,不交没房”,连编造名目的合同都没有。

相比于新房市场的“平稳”,二手房市场显得躁动异常。类似“房价备案”制度只能对开发商进行限制,以“老百姓”为主体的二手房交易反而能更好的反映出市场规律。

3月14日,国家统计局又发数据了,在一、二线城市调控后,三、四线城市的成交量明显增加。从去年930开始,一、二线城市,特别是新建住宅市场,因为楼市调控及限价等政策影响,实际成交量明显下滑,而一、二线城市周围区域,及部分三、四线城市开始火热。

调控还在继续,房价保持稳定,你家何时才能网签?

李炳 本文来源:网易房产 责任编辑:李炳
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